Mua chung cư nên chọn dự án đã hoàn thiện hay mua theo tiến độ?

Trao đổi với Gia Đình Mới, bà Nguyễn Thị Lan Anh – Phòng Kinh doanh, Công ty CP Đầu tư xây dựng BĐS Landmark (đơn vị chuyên phân phối các dự án chung cư thuộc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội) cho rằng, chọn mua căn hộ chung cư đã hoặc đang hoàn thiện hay dự án mới đang xây dựng theo tiến độ hoàn toàn phụ thuộc vào nhu cầu, mong muốn của từng cá nhân khách hàng cũng như khả năng tài chính của họ.

Bởi trên thực thế, 2 loại dự án này đều có ưu và nhược điểm.

Mua dự án đã hoàn thiện: Ưu và nhược 

Đối với các dự án nhà mà chủ đầu tư đã và đang hoàn thiện thì tính pháp lý của dự án thường rõ ràng hơn, giá trị và tiện ích đi kèm dễ thấy hơn và chất lượng công trình cũng dễ dàng “mắt thấy, tay sờ”.

Tuy nhiên, với dự án kiểu này, khách hàng thường phải trả luôn một khoản tiền tương ứng với 70-95% giá trị căn hộ.

Vì thế, nếu bạn chưa có sẵn một khoản tiền lớn một lúc hay đã có kế hoạch vay ngân hàng đã được duyệt thì đây là điểm hạn chế.

Bên cạnh đó, ưu điểm lớn khi mua các dự án nhà chung cư hoàn thiện (trong đó có gói nhà hoàn thiện - đã có những nội thất cơ bản, tối thiểu và gói nhà xây thô - gói chưa có nội thất cơ bản và tối  thiểu) là sau khi bàn giao khách hàng có thể sử dụng được ngay hoặc sớm được sử dụng.

Với gói nhà hoàn thiện, khách hàng có thể xách đồ vào là sử dụng được ngay nhưng lại không kiểm soát được chất lượng đồ nội thất cũng như cách bài trí, sắp đặt không gian sống cho phù hợp với nhu cầu sinh hoạt cá nhân, gia đình.

Bởi với gói hoàn thiện này khi muốn đập phá, sửa chữa lại theo ý thích của mình vừa tốn thêm chi phí phát sinh nhưng cũng sẽ không dễ bởi những quy định của chủ đầu tư dự án trong việc cải tạo lại nhà.

Còn đối với gói nhà xây thô, thì người mua hoàn toàn có thể chủ động mua sắm, sắp đặt nội thất theo ý để đưa vào căn hộ thi công.

Từ việc chọn thiết bị vệ sinh, điện nước cho đến trang trí từng phòng trong căn hộ. Chọn gói này khách hàng sẽ mất công sức nhiều hơn gói hoàn thiện nhưng bù lại họ sẽ có được chất lượng căn hộ như ý hơn

Chính vì thế, giá cả giữa gói hoàn thiện và gói xây thô thường chênh nhau khoảng 3 triệu đồng/m2.

“Đối với người thân có nhu cầu mua nhà chung cư thì tôi thường tư vấn cho họ nên mua dự án nhà hoàn thiện và chọn gói nhà xây thô vì sẽ vừa kiểm soát được chất lượng nội thất sử dụng, vừa hoàn thiện được việc bài trí không gian sống phù hợp với ý thích và nhu cầu gia đình mình. Đặc biệt về góc độ tài chính thì chọn gói này chi phí tài chính sẽ hiệu quả hơn so với các phương án khác”- bà Lan Anh nhấn mạnh.

Mua nhà theo tiến độ dự án: Ưu và nhược 

Chọn mua nhà theo tiến độ xây dựng của dự án sẽ có ưu điểm lớn là giúp cho khách hàng, nhất là các cặp vợ chồng trẻ không dư dả về mặt tài chính thì có thời gian tích lũy dần thông qua thu nhập hàng tháng, hàng năm.

Nhưng điểm hạn chế lớn của chọn phương án mua nhà kiểu này là nếu không thẩm định tốt năng lực của chủ đầu tư thì rất dễ rơi vào cảnh dự án bị chậm tiến độ, thời gian bàn giao nhà kéo dài.

Chưa kể, xảy ra chuyện chủ đầu tư bị phá sản bất ngờ, dự án đình trệ và điều này không còn là chuyện hiếm trên thị trường bất động sản ở Hà Nội hiện nay.

Bà Lan Anh cho biết: “Bình thường 1 dự án chung cư có quy mô từ 700 - 800 căn hộ sẽ triển khai xây dựng trong vòng 2 năm. Thế nhưng, thực tế hiện nay, hầu như bất kỳ dự án chung cư nào cũng bị chậm tiến độ tối thiểu từ 6 tháng đến 1 năm so với dự kiến (trong điều kiện chủ đầu tư dồi dào năng lực tài chính).

Còn đối với những chủ đầu tư tiềm lực tài chính không ổn định thì chậm tiến độ còn kéo dài nhiều hơn nữa.

Khi đó, những rủi ro phát sinh cho các khách hàng mua nhà sẽ là khoản lãi suất ngân hàng vay sẽ phát sinh khó kiểm soát, cân đối tài chính gia đình sẽ phát sinh nhiều hơn (ví dụ đối với các cặp vợ chồng đi thuê nhà thì lâu có nhà đồng nghĩa với việc họ phải trả khoản tiền thuê nhà lâu hơn), kế hoạch học hành, chọn trường hay chuyển trường của con cái bị đảo lộn…

Chưa kể còn tạo tâm lý bức xúc, ức chế của khách hàng về ngôi nhà mới.

Ngoài các rủi ro không mong muốn nêu trên thì giá trị sinh lời của căn hộ cũng ít hơn so với cách đây 10- 15 năm do giá đất ở các vị trí đặt dự án được công bố quy hoạch rõ ràng, thị trường cũng dồi dào nguồn cung.

Đơn cử như dự án chung cư Việt Đức Complex (phố Nguyễn Tuân, Cầu Giấy) chúng tôi đang phân phối, giá thời điểm đủ điều kiện bán hàng là 24 triệu/m2, thì đến thời điểm bây giờ sau khi hoàn thiện dự án bàn giao nhà thì giá cũng chỉ 25-26 triệu/m2.

Chính vì vậy mà nhiều chủ đầu tư chỉ “bung hàng” ra bán khi đã “cất nóc” hoặc hoàn thiện xây thô, gần bàn giao nhà”- bà Lan Anh chia sẻ.

“Ở góc độ thị trường, hiện nay, khi thị trường ngày càng e dè với các dự án hình thành trong tương lai, thì các dự án sắp hoàn thiện lại được nhiều người ưu ái, đặc biệt là những dự án đã xây xong hoặc gần bàn giao đang rất “hút hàng”.

Đây cũng là một cách giúp khách hàng đánh giá, sàng lọc tiềm lực, sức mạnh của chủ đầu tư. Chỉ có những doanh nghiệp thực sự mạnh, tự tin vào dự án mà mình đang triển khai mới dám chờ đến giai đoạn hoàn thiện công trình rồi mới giới thiệu ra thị trường”

 Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam